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南宁新旧板块大碰撞,“中环”隆起楼市价值新高地

2018年12月27日 14:06:43 阅读次数:3012

1910年,德国气候学家魏格纳在病床上无聊地盯着世界地图。突然间,魏格纳发现大西洋两岸的轮廓线很吻合。难道地球的大洲也会漂移或碰撞?


一个震惊世界的“板块运动”理论从此诞生。



今天的喜马拉雅山山脉,就是亚欧大陆与南亚大陆碰撞亿万年后的结构。大版块大碰撞,才成就喜马拉雅“世界屋脊”的美称。


“板块运动”理论也适合判断一个区域的未来价值。一个城市新板块的诞生,必将在新旧板块之间隆起地产价值高地。今天的南宁,正处在城市大板块激烈运动之中。



谁是未来的价值高地?



01


20年前,南宁城市以南湖为边界。


城市向东,埌东板块崛起,最具价值的是埌东与南湖间的楼市。



10多年前,城市继续向东,越过竹溪立交开发凤岭。埌东与凤岭交界的凤翔路区域住宅最先收获板块运动的红利,也成为区域价值的标杆。


新旧板块的碰撞下,一定隆起价值高地,这种现象不仅在南宁,在全国各大城市也是如此。板块间的楼盘“脚踏两船”、“近水楼台”,所以可以喝头啖汤,可以先得月。


 

02


近两年来,南宁城市新板块运动以惊人的速度在前行。


2016年5月,武鸣撤县设区,摇身一变成南宁面积最大的城区。



2018年6月,埌东收费站正式拆除,向东迁移15公里,南宁外东环板块从此落定,城市版图向东扩张500平方公里。南宁大城东时代正式开启。据统计,2007年到2018年这10多年的时间里,南宁城市规模由不到180平方公里拓展到了900多平方公里。



?世界已经改变,就必须要用新视角看世界。


仔细研究南宁新地图,有两个有趣的发现。


?一是,原来的城市快环终于变“一环”;原来的城市高速路环线,也从高环变“二环”;现在的外高环也变成了“三环”。


今天的南宁新版图也很有意思,就像一个“中”字,外高环围成一个“口”,“二环”写下一个竖笔。二环开始担当南宁城市新版图的新中轴线的角色。假以时日,南宁人会不会把“二环”称为“中环”?


(南宁环线示意图)


南宁城市的远景规划,也是要向六景横县方向拓展的,天知道未来的“四环”会不会在六景。作为北部湾经济区的核心城市,南宁的未来想象“无穷大”。


?第二个发现,把武鸣和外东环纳进南宁城市新地图,城市的新地理几何中心在三塘。


(新地图:城市几何中心在三塘)


若干年后,三塘会不会以几何中心的优势逆袭,成为楼市的价值高地?

 

 

03


他山之石可以攻玉。


看一看北京等地的发展轨迹,就知道大板块运动下,中轴环线的价值和作用。 



?以北京为例,对北京楼市稍有了解的人都知道几个大原则:二环比三环贵,三环比四环贵;在北京,一句“您住在哪环”便足以判断对方居住的条件甚至身家的多少。  

 

北京原来以一环为中心城区,后来随着环线扩张到7条之后,最后它的三环以内都变成了中环。北京的房价也 以“中环”为轴开始上涨。


(北京环线板块房价图)

 

?再如武汉市,武汉目前共设6条环线,三环以内成了中环,武汉房价也随环线特征逐步显现。据备案统计(不含别墅),2016全年武汉市二环内均价实现16006元/平,二三环实现10899元/平,三环外均价6881元/平。


(数据来源于CRIC房产测评武汉)


不难发现,“中环”成了环线城市后,随城市新旧板块碰撞,成为价值最快成长的价值高地。因为在环线上旁往往是成熟的“中心组团”区,环线又是特有的交通资源。环线真正占有了城市绝对的交通资源和城市的绝对配套,具有一定的稀缺性。


 

04


2018年后,南宁楼市最重要的地理价值井喷在今天的二环,明天的“中环”。

 

持续一年多的二环路(东面)拓宽改造工程即将完工,预计100天之内即可顺畅通车。而进出城市新几何中心“三塘”的邕武路早已拓宽,预计也在100天之内邕武立交通车。城市向东的一个重要关口一旦打通,三塘新城市中心价值将开始逐步显现。


(二环邕武立交改造现状图)


此外,地铁3号线确定在2019年6月28日通车运营,邕武路作为其中一个重要站点,便于三塘居民便利通达埌东和五象新区。

 

还有,三塘邕武路沿线还有100亩六六水库、1000亩罗伞岭水库、8000多亩高峰森林公园、和89万亩高峰林场林海。有山有水,适宜人居。未来中国人居样板城市雄安新区,其城市人居理念是:千年秀林、林水相依、低碳出行、生态宜居。如果没有白洋淀水系及绿地,还会在雄安打造一座千年大计之城吗?



三塘,有成为城市中心人居的最基本也是最雄厚的实力。

 

一旦南宁二环东面改造工程完工,邕武立交建成通车,三塘的南北向和东西向交通就全无阻碍,二环内的邕武板块一带的楼盘也随之迎来最大的价值爆发点!


?这个时候最受益的楼盘是哪个?


保利山渐青,将是最大的赢家。


(保利山渐青实景图)



保利山渐青坐立在二环上,是邕武板块唯一进驻的央企项目,是以打造“别墅群”为主的高端楼盘。所以说起邕武板块的楼盘,让人最深刻的当属保利山渐青。


(保利山渐青实景图)


据了解,保利山渐青别墅区,容积率仅0.8,拥有100亩原生龙湖贯穿而过。


所以,一旦二环——邕武立交建成通车,保利山渐青将成为城市中轴线上唯一的别墅区大盘,楼盘价值将全面爆发。

 

而且保利山渐青在拥有二环——邕武立交的基础上,在小区建设一条300米的社区车道,作为业主的专用通道接驳二环立交。未来,保利业主从私家车道进出二环,凤岭北和东盟商务区的路程大约只需10分钟便能快捷通达。


(保利山渐青300米私家车道未来接驳二环)


不仅如此,途径保利山渐青的地铁3号线也预计在2019年6月28日通车运营。其营销中心旁的龙湖大道也已动工,建成后将与恩湖路相连,可直接接驳虹桥路,快速通往凤岭,直接跨入“东站北圈”。


与此同时,快环、邕武路不断升级。双向6车道的快环将改造为双向8车道;原本为简单的二层菱形立交的邕武立交,也将升级为“井”字形三层全互通式立交,保利山渐青与将于凤岭、南宁东快速衔接。


(保利山渐青区域位置交通示意图)


而根据政府规划,三塘片区还将作为南宁生态示范区来进行保护性开发,保利山渐青项目就处于政府规划的生态保护地带。

 

随着2016年高峰森林公园揭牌开园,还有邕武花街、十里花卉长廊的优化等,使得片区整体氛围更生态、更宜居,名副其实荣升成大南宁新城市中心高端休养区,成为南宁最耀眼的生态示范翘楚。而处于南宁自然生态保护地带的保利山渐青也因此拥有“最舒心归家路”,一路途径植物园,狮山公园,湿地公园等风景地带。


(竹排江完工效果示意图)


(政府巨资87亿元,97万㎡海绵城市打造工程示意图)


(罗伞岭水库实景图)


交通路网一旦打通,坐拥在中环上且处于南宁自然生态保护地带的保利山渐青就将真正占有了稀缺的交通配套与城市配套。


就如北京等地的环线价值历史案例,保利山渐青往后的中环价值只不过是在重复昨天北京等地的故事罢了。

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