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配套不够,玄学来凑?这个版块的膨胀到底靠什么?

2018年10月30日 09:52:02 阅读次数:3733

今天来说说柳沙版块,它还有一个名称——国宾区。实际上国宾区更适合这个版块的气质。

这个版块位于青秀区,但从区域规划程度来说,又让人就觉得它与青秀区整体发展不太匹配,很多人买房时看青秀区版图都会直接跳过那块区域。

而实际上它的区域价值已经高过凤岭,房价在南宁各版块中也是数一数二的高。可以这么说,这是个凭借东盟博览会获得翻身的一个版块。


绝版地段,地块储备量已见底

就在不久前,绝版柳沙在土地市场上出让一幅地块 。 土拍当天回顾链接:广源集团竞得柳沙两幅地块,面积66亩,总价3.66亿元 在近期略微清冷的市场上,引发一场争夺战。最终被广源集团以实际楼面价14344/㎡收获囊中,产权移交面积占计容面积的51.8%,可售面积不到一半。已经高于南宁地王大唐臻观11400元/㎡的地价,实属新地王。

或许很多外来购房者都会产生一个疑问。这个区域啥大配套没有怎么可以拍出这样的地价。

没错,这个价值颇高的版块,细看起来大配套真心不如一桥之隔的五象新区。论繁华度也不及相邻密切的凤岭南版块。是个优势与不足都很明显的版块。

先说不足,教育配套缺乏,学校知名度也很一般,大商业配套无,地铁配套无。近几年,英华大桥、葫芦鼎大桥、南宁大桥、五象大桥的相继建成拉近这块宝地与江南区、五象新区的直线距离,半岛与各区域商圈获得串联。但也有业内人士认为,这一举措使得半岛地段的价值遭到碾压,打破了当初闹中取静的国宾级氛围。

与柳沙版块接驳的各商圈


再来说说优势,环境一流,东盟期间各国领导人住隔壁荔园山庄(凸显圈层文化的一个重点,也是荷包有限的刚需老铁很难GET到的价值点)。在开发日渐饱和的情况下,尚未开发的住宅用地屈指可数,受半岛地形影响不具备外扩的条件。并且未来区域内会重建住宅基本没有(特指旧城改造类),居住人群也相对固定,确实担当得起绝版二字。


依山傍水,适合建造高端住所

实际上每个城市都规划一个环境绝佳的风水宝地,作为国宾区。随着东盟博览会永久落址南宁,柳沙半岛成为这股东风的获利区域。几年后,区域内各家房企拿地后都如同形成共识般的打造高端产品。(当然,在土地出让前政府对这片区域新建楼盘是有诸多限制的,所以产品上有时候也不是房企能决定的

目前,已交付入住的楼盘有招商雍景湾、盛天香墅、盛天青山郡、华发国宾壹号等,围绕这几个楼盘周边的生活区域,已经具备成熟度,形成闹中取静、依山傍水的生活圈。

小探前段时间踩盘,某个楼盘在解说过程中,大篇幅借用风水来美化区域的绝佳,地段的优越。说实在的,因风水选房的客群并不是没有,但实际占比真不多。

一个刚需客群占据决定性比重的城市,你很难在常规踩盘过程中看到有销售会用风水来打动客户,除非这个盘锁定的客群是对风水极有讲究的富商大贾,或身居高位的权贵。

那么这也意味着,这个版块内看房的客群已经固化,而且身家段位大幅超过城中不少工薪阶层,才使得看客下菜的楼盘销售操作如此与众不同。


前期规划的缺失让区域发展后劲不足

说到这,很多去柳沙半岛看过房的老铁要笑了,小探说了这么多,那个地段去过的人都能感受到高端盘一个巴掌数得完。

时间倒回10年前,那些建起来的房子质量都并不如意,外墙脱落的比比皆是,现在五象随便一个安置房外立面都能碾压。区域内的商业也很一言难尽,一条街都是普通门店,小卖部,连个大型超市都难见到,这与富商大贾,权贵的居住环境真的难以匹配。(实际上,有钱人真就喜欢这种远离商业区,环境清幽的区域呢。)

举目可见不少楼盘外墙已经脱落


小探只能说,甲之砒霜,乙之蜜糖。是的,作为年轻人。特别是年轻的刚需购房者来说,这个地段真的不用浪费时间去看了,它并不具备年轻人关注的任何居住属性。

柳沙半岛资源稀缺是真的、环境优势也是真的。败笔是早期没有好的规划托底,早年开发建设的项目多是中低端楼盘,各楼盘品质、园林环境、生活配套等方面良莠不齐,使得区域整体水平偏低。

即便后期政府有意借东盟博览会的东风,将这片区域打造为国宾级版块,但也很难扭转已成形部分的半岛现状。后期再有意拔高区域居住价值,将新建楼盘统一定调为高端豪宅,也难以拉升整个半岛的整体居住品质。

柳沙版块购房贴士:

1、目前区域房价不低,但未来大的配套提升是不存在的。

2、版块一桥之隔是五象新区,当然也是老南宁都懂的青龙岗部分。(风水学上影响如何就不多讨论了,仁者见仁智者见智。)

3、周边豪宅具有一定的溢价功能,版块升值速度或许不快,但抗跌性能也不会差。保值的功能还是可以达到的,但对比其它版块来说代价太大。

4、有地缘情节的老南宁或更中意这个版块,对于自住为主的新市民而言区域价值并不占优势。


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